Özgür Mert Kelleci

Le paradoxe allemand: influence du tourisme et investissement immobilier en Turquie

Özgür Mert Kelleci est étudiant en M1 MCI Globalization and International Trade (2023-24).

Cet article entreprend une investigation approfondie de l’interaction entre le secteur du tourisme et la dynamique d’achat de biens immobiliers étrangers en Turquie, avec un focus spécifique sur la participation allemande. Il engage une enquête détaillée et basée sur des données statistiques de l’industrie du voyage ainsi que des tendances d’achat immobilier. Dans cette étude, des sources en 4 langues différentes (allemand, français, anglais et turc) ont été collectées et examinées.

L’étude s’intéresse en particulier à la réticence apparente des Allemands à s’engager dans des investissements immobiliers en Turquie, une tendance qui contraste fortement avec le nombre substantiel de touristes allemands fréquentant le marché turc. Elle évalue les facteurs contribuant à cette réticence, qui incluent une inclination prononcée des Allemands pour la location plutôt que l’achat, une tradition de prudence financière, et des appréhensions concernant l’instabilité politique et la prévalence d’activité sismique en Turquie.

La recherche dissèque la disparité entre l’activité touristique croissante des Allemands vers la Turquie et leur participation limitée aux opportunités d’investissement immobilier du pays, et elle suggère des implications pour les parties prenantes cherchant à comprendre et à combler cet écart.

Au cours de la dernière décennie, le tourisme en Turquie a contribuer significativement à l’économie nationale, bien qu’il ait connu des fluctuations dues à des facteurs externes tels que la pandémie de COVID-19. En 2021, le secteur du voyage et du tourisme en Turquie a apporté une contribution substantielle à son PIB, avec plus de 525 milliards de livres turques, marquant une augmentation significative par rapport aux années précédentes.1

La pandémie de 2020 a entraîné une forte baisse des revenus touristiques, mais le secteur a rebondi de manière impressionnante en 2021, les revenus du tourisme ayant quasiment doublé par rapport à l’année précédente.2

Le pays a continué à voir une croissance dans ce secteur en 2022 et 2023 avec les revenus touristiques augmentant de 22,2 % en glissement annuel au quatrième trimestre de 2022, en grande partie grâce aux visiteurs étrangers et aux citoyens expatriés de retour pour des visites.3

L’industrie du tourisme en Turquie a connu un essor considérable en 2022 avec un afflux remarquable de visiteurs internationaux qui souligne la montée en puissance du pays en tant que destination de voyage de premier plan. De janvier à juillet de 2022, la Turquie a ouvert ses portes à plus de 23 millions de touristes internationaux. Ce chiffre impressionnant représente une augmentation frappante de 128 % par rapport aux nombres de visiteurs de 2021, signifiant une renaissance significative après les ralentissements mondiaux.4

Le secteur du tourisme en Turquie en 2023 a été tout simplement remarquable. Rien qu’au mois de juillet, le pays a connu un afflux de 7,1 millions de visiteurs étrangers.5

Au premier semestre de 2023, la Turquie a accueilli environ 22,18 millions de touristes, une augmentation substantielle de 29,2 % par rapport à l’année précédente, et les revenus du tourisme ont également vu une hausse de 20,5 %, soulignant la robuste reprise du secteur et son rôle vital dans le paysage économique de la Turquie.6 Malgré ces gains, les revenus n’ont pas encore dépassé les niveaux record de 2019, lorsque le pays a gagné 34,5 milliards de dollars grâce au tourisme et a accueilli 45,1 millions de visiteurs étrangers.7

À l’avenir, le tourisme est prêt à jouer un rôle encore plus crucial dans l’économie de la Turquie. Selon les prévisions du World Travel & Tourism Council, le secteur devrait contribuer à 11 % du PIB de la Turquie d’ici 2032. Cette projection optimiste souligne le potentiel du secteur en tant que moteur clé de la croissance et du développement économiques, renforçant l’importance d’un investissement continu et de la promotion des atouts culturels et naturels de la Turquie sur la scène mondiale. 4

De plus, cet afflux de touristes s’est traduit par une aubaine fiscale significative pour la Turquie. Les revenus touristiques pour le deuxième trimestre de 2023 ont atteint le niveau impressionnant de 13 milliards de dollars, marquant une augmentation de 23,1 % par rapport à l’année précédente.

Cette hausse économique a un impact important sur l’ensemble de la nation, dynamisant des secteurs connexes tels que l’hôtellerie, les transports et les entreprises locales. La hausse des revenus souligne le rôle vital du secteur dans l’économie turque, renforçant la création d’emplois et favorisant une croissance économique durable. Le redressement du tourisme en 2023 est un témoignage des initiatives stratégiques de la Turquie et des investissements dans son infrastructure touristique et son marketing, qui portent maintenant leurs fruits sous forme d'une confiance accrue des visiteurs et d’un intérêt international.3

La dynamique du tourisme émetteur allemand

Les Allemands sont reconnus pour leur amour du voyage, ce qui reste évident dans leurs préférences et comportements de vacances. Préférant leurs propres sites pittoresques tels que la mer du Nord et les Alpes, un nombre significatif continue de rechercher des aventures à l’étranger, plaçant l’Allemagne juste derrière la Chine dans le tourisme émetteur mondial. Les vacances à la plage sont en tête de leur liste, avec les régions ensoleillées de la Méditerranée qui attirent la majorité. L’Espagne, en particulier Majorque, l’Italie et la Turquie sont des favoris de longue date, tandis que les États-Unis restent la destination lointaine privilégiée. Les croisières ont gagné en popularité, avec une tendance à la hausse chez les jeunes démographies profitant de ces hôtels flottants. Notablement, les généreuses allocations de vacances permettent souvent aux Allemands de profiter de plusieurs pauses par an, partageant leurs escapades hivernales entre les stations de ski autrichiennes et la chaleur des îles Canaries en Espagne. Avec des préférences aussi diversifiées, le tourisme émetteur de l’Allemagne continue de prospérer et d’évoluer, contribuant de manière significative à l’industrie du voyage mondiale.8

La nature robuste du secteur du tourisme émetteur de l’Allemagne est démontrée par des métriques convaincantes qui parlent à la fois de vitalité actuelle et de perspectives de croissance prometteuses. En 2022, la valeur estimée des dépenses internationales de tourisme de l’Allemagne était impressionnante : 95,266.7 millions de dollars américains. Les projections indiquent une expansion vigoureuse, avec un taux de croissance annuel composé (CAGR) prévu de 9,7 %, pouvant potentiellement propulser ce chiffre à un stupéfiant 241,368.5 millions de dollars américains d’ici l’année 2032. Le modèle historique de tourisme émetteur de l’Allemagne révèle un intérêt clair pour la visite des pays en développement, avec la Turquie se distinguant comme une destination privilégiée, consolidant sa position comme le troisième choix le plus populaire pour les voyageurs allemands.9

Explorer la relation spécifique entre l’Allemagne et la Turquie dans le domaine du tourisme révèle encore plus sur la profondeur de cette connexion. L’année 2022 a vu un mouvement significatif, avec les visiteurs allemands représentant une tranche substantielle de la tarte touristique de la Turquie. Sur les 51 387 513 visiteurs totaux en Turquie, 5,7 millions étaient de l’Allemagne, en faisant le pays d’origine leader pour les touristes en Turquie. Les chiffres des revenus soulignent davantage cette relation ; le secteur du tourisme de la Turquie a généré un revenu total de 46,2 milliards de dollars en 2022, ce qui indique une croissance remarquable de 53,4 % d’une année sur l’autre. Des villes comme Istanbul et Antalya ont connu des taux de croissance notables de 77,5 % et d’environ 60 % respectivement, avec les touristes allemands constituant une part importante de cette augmentation. 10

Plusieurs facteurs contribuent à cette interconnexion florissante entre les touristes allemands et la Turquie. Économiquement, la Turquie offre un bon rapport qualité-prix avec la dépense moyenne par nuit pour les visiteurs étrangers s’élevant à 89 dollars, ce qui s’aligne bien avec les habitudes de dépense élevées des touristes allemands. La connectivité aérienne remarquable est un autre facilitateur ; avec le trafic de vols internationaux vers la Turquie atteignant 64,1 millions en 2022 et les grands aéroports de villes comme Istanbul et Antalya gérant une vaste part de ce volume, l’accessibilité reste un atout clé pour les Allemands. De plus, les affinités culturelles et la proximité géographique de la Turquie offrent un attrait supplémentaire, soulignant une relation qui va au-delà de simples chiffres pour englober des liens culturels et régionaux.10

L’Allemagne a joué un rôle pivot dans la robuste renaissance du secteur touristique de la Turquie, avec les touristes allemands menant les statistiques des visiteurs internationaux. Au cours des huit premiers mois de 2023, un stupéfiant 789 602 touristes allemands ont choisi la Turquie comme destination, faisant de l’Allemagne le premier contributeur à la démographie touristique étrangère de la Turquie. Cet afflux d’Allemagne met non seulement en lumière les solides liens bilatéraux et l’affinité culturelle durable entre les deux nations, mais reflète également la confiance et la préférence que les touristes allemands ont dans les offres touristiques de la Turquie, des plages méditerranéennes baignées de soleil aux merveilles historiques d’Istanbul et de Cappadoce. 11

Touristes allemands en Turquie comparés à d’autres touristes

Les voyageurs allemands ont particulièrement été attirés par les attractions turques, avec environ 2,9 millions de visiteurs enregistrés en provenance d’Allemagne pendant cette période, représentant plus de 12 % des entrées touristiques internationales en Turquie. La Russie a également contribué un nombre substantiel de touristes, avec 2,1 millions de visiteurs, soulignant l’attrait de la Turquie pour des marchés diversifiés. Malgré le conflit en cours entre la Russie et l’Ukraine, les touristes russes n’ont montré qu’un léger déclin dans leurs visites en Turquie en juillet 2022, par rapport au même mois de l’année précédente, suggérant l’attrait soutenu de la Turquie pour les touristes russes.4

L’impact du tourisme sur le marché immobilier

Parallèlement au secteur du tourisme florissant, le marché immobilier turc a maintenu son attrait parmi les investisseurs internationaux, même dans des conditions économiques difficiles marquées par une hyperinflation, qui a atteint un pic de 85,51 % en octobre 2022. La résilience du secteur immobilier turc, face à de tels vents macroéconomiques contraires, est indicatif de la grande valeur accordée aux actifs immobiliers turcs, tant pour un usage personnel que pour des fins d’investissement. Cet intérêt continu est un signe positif pour l’économie turque, suggérant que le marché immobilier a des fondamentaux solides et un potentiel perçu à long terme qui continue d’attirer l’attention et l’investissement internationaux. 12

À l’exemple de Garmisch-Partenkirchen, une étude sur le tourisme durable et le développement régional a révélé que le tourisme intensif dans les petits villages entraîne une hausse irrésistible des prix de l’immobilier.13 En Turquie, le tourisme n’est pas concentré dans les métropoles mais a lieu plutôt dans des espaces naturels, dans des régions plus petites. L’arrivée du tourisme dans ces zones cause un incroyable boom immobilier. De plus, la forte inflation vécue ces dernières années en Turquie a commencé à offrir un avantage au marché immobilier en attirant de plus en plus d’investisseurs étrangers. Cependant, il faut noter que si l’inflation offre cet avantage aux investisseurs étrangers, elle pose également un inconvénient en raison de sa volatilité lors de la réalisation d’investissements immobiliers en Turquie.14

Les investisseurs reconnaissant le potentiel dans les régions touristiques ne se limitent pas aux hôtels et vacanciers. La hausse des prix de l’immobilier pose également une autre question novatrice : les investisseurs cherchent-ils à profiter des locations quotidiennes, hebdomadaires ou mensuelles via Airbnb, Booking ou des sites locaux d’annonces contribuent-ils à l’escalade du marché immobilier ?

Airbnb a non seulement révolutionné la façon dont les gens voyagent, mais a également contribué à redéfinir le concept d’économie de partage. Si certains voient Airbnb comme un moyen de rentabiliser des propriétés vacantes, d’autres le considèrent comme une menace pour l’offre de logement à long terme. Dans l’ensemble, il est clair qu’Airbnb a considérablement modifié la dynamique du marché immobilier.15

Nous constatons que dans les régions touristiques, non seulement les grandes chaînes hôtelières, mais aussi les petits investisseurs s’efforcent de réaliser des bénéfices à travers de tels sites, ce qui semble à son tour entraîner une hausse du marché immobilier.

Achats immobiliers en Turquie par nationalité

En nous basant sur les données provenant de la Direction Générale des Registres Fonciers et du Cadastre (GDLRC),16 nous avons construit un graphique utilisant SPSS qui dépeint les nombres moyens annuels de maisons achetées par les citoyens de diverses nations.

Cette représentation graphique rend évident qu'il y a une augmentation constante année après année dans les acquisitions de propriétés. La plupart du temps ces achats sont réalisés par des ressortissants de pays du Moyen-Orient et d’Asie, signalant un intérêt international soutenu et spécifique pour le marché du logement.

Nombre de ventes immobiliers par ville

En utilisant les données obtenues de l’Institut Statistique Turc (TUIK)17,

nous avons créé un graphique dans SPSS qui illustre le nombre de ventes de maisons dans diverses villes au fil des ans.

De cette visualisation, il devient évident que les ventes de maisons dans des villes moins développées mais plus touristiques telles que Aydin, Mugla et Mersin dépassent celles dans des grandes zones métropolitaines comme Izmir et Ankara. Cette tendance peut refléter un intérêt croissant pour le marché immobilier au sein des régions reconnues pour leur attrait touristique.

Acheteurs immobiliers étrangers en Allemagne

L’étude de l’Association des Sociétés de Construction Privées indique une tendance notable des migrants en Allemagne à investir dans le marché immobilier, avec près de 43 % des migrants possédant leur propre maison, suggérant un fort sentiment de permanence et d’intégration. Malgré les limitations de l’étude, telles que les barrières linguistiques potentielles dans la méthodologie du sondage et une concentration sur les répondants possédant la citoyenneté allemande ou les immigrants de deuxième génération, elle reflète un engagement significatif à s’enraciner en Allemagne. 18

Spécifiquement en ce qui concerne la communauté turque, qui constitue une partie significative de la population migrante en Allemagne, leur représentation dans l’enquête était minimale par rapport à leur poids démographique réel. Cela indique une lacune potentielle dans les données concernant la propriété immobilière des ressortissants turcs en Allemagne. Cependant, la tendance des migrants, y compris ceux de Turquie, à investir dans l’immobilier allemand est indicatif du renforcement des liens économiques et culturels entre l’Allemagne et des pays comme la Turquie, contribuant à une relation multifacette qui englobe à la fois les secteurs immobilier et touristique. 18

Nombre Annuel Total de Propriétés Résidentielles Vendues aux Citoyens Allemands en Turquie :

Selon les données obtenues de l’Institut Statistique Turc (TUIK), les achats annuels effectués par les citoyens allemands sont les suivants :

- 2015 : • Total : 633 propriétés

- 2016 : • Total : 1 326 propriétés

- 2017 : • Total : 1 794 propriétés

- 2018 : • Total : 1 373 propriétés

- 2019 : • Total : 1 222 propriétés

- 2020 : • Total : 1 166 propriétés

- 2021 : • Total : 1 324 propriétés

- 2022 : • Total : 1 131 propriétés

2023 (Jusqu’à fin juin) : • Total : 652 propriétés

Les citoyens allemands ont acheté en moyenne 1246 maisons par an entre 2015 et 2022. La moyenne des ventes totales de maisons dans la même période est proche de 40 000. Les Allemands représentent 3,12 % de ces achats de maisons.

Il convient de rappeler qu’en 2022 seulement, les touristes allemands constituaient plus de 12 % du tourisme étranger en Turquie avec 2,9 millions de visiteurs.4

Malgré cela, les Allemands ont un taux beaucoup plus faible dans les achats de logements en Turquie. Ce qui nous amène à un paradoxe : alors que l’afflux touristique allemand en Turquie s’intensifie, pourquoi leur intérêt pour l’immobilier reste-t-il faible ?

Pour répondre à cette question, nous devons d’abord comprendre deux choses ; la stratégie d’investissement des Allemands en Turquie et l’approche allemande du secteur immobilier.

Stratégie d’Investissement de l’Allemagne en Turquie

La stratégie d’investissement de l’Allemagne en Turquie se concentre sur la diversification des relations économiques et la réduction de la dépendance vis-à-vis de la Chine en améliorant le commerce et en encourageant l’établissement de nouvelles usines en Turquie. L’Allemagne considère la Turquie comme un hub potentiel, en raison de son emplacement stratégique et d’incitations comparables telles que les coûts de main-d’œuvre inférieurs et les avantages fiscaux, dans le but de positionner la Turquie comme un nouveau centre de fabrication pour l’Europe.

Malgré les perspectives prometteuses pour les entreprises allemandes en Turquie, plusieurs risques tempèrent le paysage des investissements. L’inflation élevée et la dépréciation de la lire turque posent des incertitudes économiques. L’ajustement récent de la politique économique par le gouvernement turc, visant à réaligner les politiques financières et économiques en augmentant les taux d’intérêt, signale un changement potentiel vers la stabilisation. Cependant, les incertitudes politiques et les complexités de l’union douanière actuelle avec l’UE pourraient impacter les décisions d’investissement futures des entreprises allemandes. De plus, les tensions géopolitiques et les préoccupations concernant les droits de l’homme et les cadres juridiques en Turquie demeurent des considérations pour les entreprises qui pénètrent sur le marché. 19

Approche allemande de l’Immobilier

L’approche allemande de l’immobilier est caractérisée par une préférence marquée pour la location plutôt que l’achat, une tendance profondément ancrée dans des facteurs historiques, économiques et liés aux politiques.

Tout d’abord, le contexte historique prépare le terrain pour le paysage immobilier allemand actuel. Après la Seconde Guerre mondiale, l’Allemagne s’est concentrée sur la construction d’un solide approvisionnement en logements sociaux. Cette initiative gouvernementale a non seulement fourni un soulagement immédiat après-guerre, mais a également jeté les bases d’une culture centrée sur la location dans le marché du logement. L’absence de subventions pour l’accession à la propriété et l’établissement de mesures de stabilité des loyers ont encore enraciné la préférence pour la location dans la société allemande.20

Économiquement, les barrières à l’entrée pour acheter une propriété en Allemagne sont significatives. Les acheteurs potentiels sont généralement tenus de fournir un acompte substantiel, souvent équivalent à 40–50 % de la valeur totale de la propriété. Ce coût initial, ajouté aux frais d’agent, de notaire et aux taxes, positionne l’achat comme une option moins attrayante pour de nombreux Allemands, surtout par rapport à la flexibilité relative de la location.21

Le coût de la vie joue également un rôle crucial. Malgré l’impact de la pandémie de coronavirus sur les économies mondiales, le marché immobilier allemand a vu une hausse continue des prix de l’immobilier. Cette inflation a fait pencher la balance en faveur de la location, qui, comme le montrent les études, est plus abordable que l’achat dans la plupart des villes allemandes. Les coûts élevés associés à la propriété rendent la location un choix financièrement prudent pour le résident allemand moyen.22

De plus, les politiques du logement allemand divergent considérablement de celles d’autres pays, avec un cadre réglementaire solide qui favorise les locataires. Par exemple, les taxes élevées sur les transferts de propriétés immobilières, l’absence de déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires pour les occupants propriétaires et les critères d’éligibilité inclusifs pour le logement social réduisent les incitations à l’achat de propriétés, renforçant ainsi le marché locatif.23

Enfin, la dynamique de l’offre sur le marché immobilier allemand a traditionnellement vu un plus grand nombre de maisons à louer par rapport à celles à vendre. Cette disponibilité de propriétés locatives offre aux résidents un large éventail d’options de logement sans la nécessité de l’engagement financier à long terme qui accompagne l’achat d’une maison.24

La perception de la Turquie par les Allemands

La perception allemande de la Turquie en tant que destination de voyage a été influencée par les représentations médiatiques et les tensions politiques, avec des études indiquant une faible perception de la sécurité parmi les Allemands et une hésitation à y voyager. 25 Les médias allemands ont été critiqués pour un manque de reportages nuancés sur les problèmes internes de la Turquie, ce qui peut contribuer à la perception de la Turquie comme un pays problématique. Ceci, combiné avec des relations tendues germano-turques sur des questions politiques et de droits de l’homme, a favorisé un degré de méfiance qui impacte les perceptions individuelles de la sécurité en Turquie. 26

La synthèse des marchés du tourisme et de l’immobilier en Turquie révèle une interaction complexe aux implications multiples. L’industrie du tourisme en Turquie s’est constamment développée, reflétant l’attrait du pays et les efforts stratégiques pour promouvoir ses attraits culturels et naturels, avec une augmentation notable des visiteurs internationaux, en particulier des Allemands. Le marché immobilier turc a continuellement attiré des investisseurs internationaux, soutenu par le secteur robuste du tourisme. La vague de tourisme a catalysé une demande accrue dans l’immobilier, en particulier dans les régions touristiques, rendant ces localités primordiales pour les investissements immobiliers.

Néanmoins, il est crucial de reconnaître qu’à côté de son attrait touristique, la Turquie est également devenue un refuge pour les individus fuyant les conflits régionaux. Cet aspect, couplé au tourisme, influence les ventes de logements aux étrangers. Ainsi, les raisons de l’augmentation des ventes de biens immobiliers aux étrangers en Turquie ne sont pas uniquement liées au tourisme. Au milieu des turbulences géopolitiques, la Turquie a émergé comme un sanctuaire pour les réfugiés, accueillant la plus grande population de réfugiés au monde, environ 3,6 millions. 23

Cette étude examine principalement la disparité entre le taux élevé de tourisme allemand en Turquie et leur engagement relativement modeste sur le marché immobilier.

Alors que le tourisme sortant robuste de l’Allemagne et ses efforts de diversification économique signalent des opportunités de croissance et de collaboration avec la Turquie, nous avons observé la réticence des investisseurs allemands dans les achats immobiliers, informée par une inclination traditionnelle à la location, une prudence économique, et nous avons exploré les raisons sous-jacentes.

L’éthique méticuleuse et orientée vers la stabilité des Allemands, juxtaposée à la volatilité géopolitique de la Turquie, complique le milieu de l’investissement. La perception des Allemands de la Turquie comme une destination dangereuse, la fluidité des politiques turques, et le fossé culturel entre les deux nations suggèrent que les Allemands ne sont pas prêts à s’installer en Turquie.

Des facteurs tels que la Turquie étant une région sujette aux tremblements de terre, la barrière de la langue, l’inconnu des lois immobilières turques par les Allemands, et leur scepticisme envers le pouvoir judiciaire turc, en particulier à la lumière de la position de la Turquie sur les décisions de la CEDH, exacerbent davantage les hésitations à investir.

La Turquie est un lieu de vacances idyllique pour les Allemands, qui, bien qu’ils ne soient pas prédisposés à la propriété, sont mondialement reconnus comme des touristes passionnés. Notre recherche implique que, à moins que les défis identifiés ne soient abordés, le tourisme florissant ne se traduira pas par un secteur immobilier renforcé.

Özgür Mert Kelleci, 9Nov2023.

Notes

1. Travel and tourism in Turkey — statistics & facts | Statista

2. Turkey: tourism income 2022 | Statista

3. Turkey Tourism Revenues

4. Tourism up 128% in Turkey with travelers from Germany, Russia — Al-Monitor: Independent, trusted coverage of the Middle East

5. Turkey Tourist Arrivals

6. Turkey Tourism Statistics (2023 June Data) — Turkey Things

7. Turkish tourism heats up, stoking hopes of economic recovery | Reuters

8. How Germany holidays: favourite destinations

9. Germany Outbound Tourism Market Demand, Outlook & Forecast | 2032

10. More International Tourists Visited Turkey | .TR